[摘要] 昨天小V说调控政策又出了“新口味”，不过仍然有小伙伴找到小编来吐槽，觉得房价根本没讲，甚至有发牢骚说“限购、限购，越限越涨”的。今天小V想接着昨天的话题来讲一讲，在这一轮严厉的调控之下，到底怎样的城市房价才能保持火热呢？
昨天小V说调控政策又出了“新口味”，不过仍然有小伙伴找到小编来吐槽，觉得房价根本没讲，甚至有发牢骚说“限购、限购，越限越涨”的。今天小V想接着昨天的话题来讲一讲，在这一轮严厉的调控之下，到底怎样的城市房价才能保持火热呢？
去年“930”以来，45个城市出台140多次调控。各种政策沿着城市圈对炒房需求进行封堵，让一二线城市开始降温。
小V没有乱说，这里有中原地产统计的51个城市新建住宅销售面积统计图为证（数据截止至4月9日）。
可以看出，一二线城市的销售面积同比下降明显，而三四线城市则仅有15%左右的降幅。为什么会出现这种情况呢？
因为政策是刚性的，就算能够沿着城市圈封堵，也无法完全堵上资金的流动。加上社会资金宽裕，在过去一年多时间内，很多炒房客获利丰厚。随着一二线城市纷纷限购，今年以来，不少资金流向三四线城市。
同时，开发商手中握有的资本同样不可小视，甚至可以说是开发商这个卖方和购房者手中的资本结合起来，才能够促成如今某些三四线城市房价高涨的局面。随着品牌开发商将目标转向三四线城市，使其土地成交逐步扩大，三四线城市市场热度上升也顺其自然。
2016年度销售额破千亿的12家品牌房企，在三、四线城市拿地面积占比逐步扩大。以前四名为例，碧桂园一贯重仓三、四线城市，而万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。
独立机构莫尼塔研究统计数据显示，去年四季度以来，12家千亿房企拿地中有58%位于三线城市。按照房地产开发商正常开工、报建、审批流程，预计拿地到开盘平均6-9个月的周期，这些地块会成为2017年二季度至2018年一季度的入市主力，预计2017年三、四线城市推盘量或将多于一、二线城市。
“三四线城市购房政策宽松，尤其是首付方面的政策比较宽松，近期部分省会城市房价持续上涨以后，使此类三四线城市实际上交易开始升温。”某著名地产人士 说，后续成交数据表现较好，“尤其是一些商业配套较好的新区项目，近期市场交易开始呈上升态势，价格上涨也比较明显。”
什么样的三四线城市涨幅最显眼？
答案之一是核心城市外溢地区。
目前，中国最发达的三个城市带——京津冀、长三角、珠三角外溢势能，毕竟，热点城市限购了，资本就涌向邻近的不限购区域去。比如，去年开始，受到京津两地房地产调控升级影响，廊坊、唐山等地市场的热度就在持续升温。2月份，廊坊在售楼盘价格大幅跳涨。唐山也在去年底出现库存告急的情况，目前依然延续这一现象，在售楼盘价格不断上涨。
答案之二是城市圈。
由于城际轨道、高速公路交通的便利，核心城市的辐射效应沿着路网外溢，形成的城市圈正在拉近各个城市同核心城市的差距。
比如，长三角一带，距离核心城市较远的常熟、盐城、徐州、绍兴、温州等地，这些城市并不与核心城市相邻，也在今年春节后出现新一波的量价齐涨，目前库存量降至近年来的低位。
同样的情况也出现在珠三角地区。港珠澳大桥开通、深中通道以及城际轨道的建设，使得广深辐射区域进一步扩大。东莞、惠州、中山、佛山、清远等多个三线城市去库存效果显著，目前库存去化期均已降至8个月或以下。
以东莞为例，截至3月19日，已成交住宅2500多套，环比上升约240%。成交均价从2月份的15571元/平方升至17100元/平方，涨幅接近10%。即便是距离广深较远的汕头，土拍市场仍然受到各大房企的追捧，二月部分区域新盘价格在“地王”带动下跳涨15%，三月成交环比上升两成左右。
不过，对于市场比较敏感的开发商事实上对三四线城市的后市看法不一。库存极低的强三线城市开发商继续看好市场，价格跳涨、捂盘惜售等现象突出。而远离热点的弱三四线城市的开发商则担心市场随时变脸，目前推盘意愿强烈、积极赶工，大多希望趁这波行情尽快出货。
对此，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，一些三四线城市呈爆发性增长，比如徐州、济宁、安庆等，这些城市成交量上涨原因在于，春节回乡置业，同时一些人也是为了逃离大城市；此外，今年3月份以后，主要得益于都市圈概念的引入，一些城市出现全民购房的情况。
“三四线城市占总市场的61%左右，并非没有机会。不过，三四线城市成交量较低，成交额较少，房企在这些城市布局，类似‘割韭菜’，割完一波后，等待长出来还需一段时间。”欧阳捷认为，房企在这些城市不太容易深耕，容易致企业资源配置的浪费。此外，一些城市的火热是受概念引入影响，盲目进入，还有踏空的风险。
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