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碧桂园的焦虑:高周转不是我的维他命

花开不败渦的姿态 2018-04-19 16:23:17

碧桂园近两年势头较猛,去年更是以销售额5508亿坐上了中国房企“头把交椅”,然而高速发展的碧桂园并没有满足。最近网上疯传碧桂园的“高周转”也是引发了热议。有记者问,对碧桂园的“高周转”您怎么看?我说,这个问题三言两语讲不清,不作全面分析,很容易断章取义,造成误伤误导。但我可以肯定地说,“高周转”不是碧桂园的制胜法宝,也不是保证碧桂园碧波长荡漾,丹桂永飘香的维他命。

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碧桂园连发三文加速“高周转”

碧桂园集团决定加强高周转的文件在网上传开,引发热议,褒贬不一,毁誉参半。碧桂园连发三份由总裁莫斌签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。同时,投资奖励需向一线城市倾斜。

三份文件分别是:4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》及《关于项目报建高周转的通知》。三份文件中针对地产投资、设计、人力、大运营等方面提出很多具体意见和要求。

文件内容显示,截止3月30日,碧桂园今年共获取项目195个(共215个地块),其中三四五线项目146个,已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月,完全无法达到集团高周转的要求。

为此,碧桂园董事局主席杨国强提出指示, “高周转是我们战无不胜的法宝”“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”“项目总经理一定要认真研究所辖项目,项目每天的利息、费用、效益等了然于胸;懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比,在守法的前提下,力求效益化。”

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对此提出超过40条具体的意见。

设计方面:文件要求所有三四五线城市项目须采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵)。

碧桂园发布与高周转匹配的激励和处罚措施,主要针对三四五线城市的项目总经理。如:项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月,项目总撤职。

投资条线要求:为节省时间,原则上区域投策工作不允许到总部来进行汇报,须通过视频方式与策略中心沟通;投资奖励向一线投资团队倾斜;净地交付或首期净地交付作为投资团队考核条件,不干净地以最快速度搞干净,跳起来做,工作当天上报须当天处理完。所有没有交地的项目不能算作完成投资任务。

成立“投资报建小组”,由片区分管投资的副总裁主管报建工作,建议莫总可取消报建的人,项目总做报建。同时负责协调政府降低预售条件;要合法合规的报批报建,和政府的主管部门做好沟通,让他们知道快对政府对社会的好处。规划是规划局批的,要提前知道他们的意见,并做到一次报批即成;地上有障碍物时,地都是我们拿了,应补什么钱、找什么人去清除要果断,不睡觉都要一两天处理完毕。拖一天、十天、三十天是多少钱,我们补给人家的又是多少钱,不能捡了芝麻丢了西瓜,很多时候芝麻也捡不到!

运营方面:区域获取地块前应充分评估地块能否实现高周转。所有工作明确由碧桂园集团大运营工作组牵头,各中心线条配合做好高周转工作,大运营工作组组长有经济决策权,人事任免权,可先斩后奏。

人力方面:放开编制,提前储备项目团队,保证人等地。拿地提前做好项目总、营销总、工程经理、开发报建经理储备,拿地当天项目团队抵达现场确保摘牌即动工;没能力的人立即下岗解聘,我们要当天的事当天完成,问题是不是每个人都有解决问题的能力。未来领袖知道怎样做,能够将事情很快做成。

工程方面:土石方工程提前准备好挖机、车队;建筑队提前安排好并做好施工组织安排。合法合规的做所有的事,项目总的能力好,进度就快,项目总要懂得上面所有,亲力亲为。

集团各职能中心、区域总、区域职能平台也应该以项目争取每一天为工作的要务;总体工期方面:项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月,项目总撤职。摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0;21天开工罚款1万,逐天递增,40天开工,罚款20万,41天开工即撤职;如果35天内实现展示区开放,奖励20万;开盘工期3个月,奖励20万;3个月<开盘工期4个月,奖励10万;4个月<开盘工期5个月,不奖不罚;5个月<开盘工期6个月,罚款10万;6个月<开盘工期7个月,罚款20万;开盘工期>7个月,项目总撤职。

对区域内项目进行开盘工期值强制排名及处罚,加大开盘考核执行力度。绿黄红灯考核,马上开工就绿灯,开不了黄灯,延误多少天就红灯,免职就行,直截了当。集团高管会上通报各区域开盘工期值排名及处罚结果。

高管会议后,杨国强还随手算了一笔账,证明碧桂园这样实行高周转的可行性:

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碧桂园的高周转不可复制

细读了碧桂园的三份文件和杨国强写的短信,觉得没有网上传得那么夸张。“高周转”不是碧桂园的专利,算大帐也不只是杨国强独有的强项。

在我看来,碧桂园的成功不是高周转的功劳,而是与之相匹配的运营体系以及早年布局三四五线,拥有大量的土地储备的原因。很多企业学不了碧桂园,一是早期没拿地,缺少土地储备;二是缺少深耕三四五线的历练和公共关系;三是土地成本的制约。

碧桂园会不会长久碧水清波,丹桂飘香?“高周转”不是维它命!碧桂园强调高周转,不是秀肌肉,而是要尽快变现。杨国强的知慧所在是禅悟到:四五线好景不长,三线也不是久留之地。

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